Costos y beneficios de las alternativas para poder tomar una mejor decisión
La ley de alquileres, que este año cumple su primer ciclo de implementación impuso nuevas reglas en el mercado. Por un lado, se extendió a tres años en lugar de dos el plazo mínimo de contrato y por otro el precio del alquiler se ajustará anualmente bajo un índice controlado por el Estado, no por la oferta y la demanda. Previo a la nueva ley, era posible negociar y saber con certeza el valor total del contrato antes de reservarlo. Con las reglas anteriores, ambas partes sabían con exactitud el precio del alquiler durante todo el contrato. Hoy ese escenario ya no es posible.
Tenemos, al menos, dos nuevos factores para incorporar al análisis. Uno de ellos la extensión de contrato con escenarios muy inciertos en un mundo que está demandando una mayor flexibilización en general. Y el otro factor relacionado con el método de ajuste del precio del alquiler durante todo el contrato establecido y generado por el Estado.
Veamos las alternativas posibles, sus costos para poder decidir qué opción es la más atractiva según las preferencias y los riesgos dispuestos a asumir.
Más allá de los costos y beneficios de las alternativas, la decisión es muy personal. La intuición y la expectativa del futuro que tenga cada propietario juega un rol determinante al momento de decidir.
Tengo un departamento vacío, ¿qué hago?
- Alquilo con contrato de tres años
- Alquilo de forma temporaria (máximo por tres meses por contrato por ley)
- Vendo
- No hago nada por el momento, lo dejo vacío
¿Cuáles son las preguntas que hay que responder para poder decidir entre las cuatro opciones?
Alquilar por tres años
¿Quiero poner en alquiler el departamento por tres años ajustado a un índice que ajusta recién al año de contrato cuando mis gastos ajustan cada 3 meses acompañando la inflación?
¿Qué riesgos asumo al alquilar?
- Gastos que surjan respecto al mantenimiento del inmueble y que me encuentre obligado a hacerlos por el contrato vigente.
- Riesgo de conflicto con inquilino, incluyendo falta de pago de expensas y alquiler.
¿Cuáles son los costos que asumo por ponerlo en alquiler y el retorno que obtengo luego de los impuestos ¿Voy a ocuparme personalmente de responder las consultas del inquilino o voy a tercerizar este servicio? ¿Cuál es el costo de las alternativas? ¿Existe una alta probabilidad de que necesite el inmueble en el lapso de los 3 años?
Recuerde que el propietario no puede rescindir un contrato, a menos que encuentre una forma de compensar económicamente al inquilino que le sea lo suficientemente atractiva para irse.
¿Tengo intenciones de venderlo en algún momento mientras esté vigente el contrato?
- En un mercado como el de ahora, lograr vender un departamento alquilado tiene una probabilidad bajísima ya que no hay inversores para este tipo de mercado. Por otro lado, mostrar un inmueble habitado es más complejo e inconveniente que si se encuentra vacío.
Beneficios de esta alternativa: La ventaja de optar por contrato de alquiler permanente es conservar el inmueble para quizás venderlo más adelante cuando el mercado se encuentre en mejores condiciones. Mientras tanto, los costos fijos son cubiertos y obtengo algo de renta, la cual ha mejorado los últimos meses debido al aumento del precio de los alquileres y la caída en valor del precio de venta el inmueble.
Puede existir también la posibilidad de que algún hijo o familiar cercano lo necesite en el futuro.
Alquiler temporario con contrato de tres meses o menos
¿Tengo que equiparlo?
- Si es así, es imperioso hacer el cálculo de la inversión requerida y no solo eso, sino también tener en cuenta el tiempo que deberé dedicarle a la compra y a lidiar con proveedores, entregas y costo de mantenimiento. Lo bueno es que el turismo volvió a recuperarse y hay una gran demanda de alquiler temporario.
- Si el departamento ya se encuentra equipado, la alternativa es muy buena.
¿Cuáles son los costos de comercialización alquiler con esta modalidad? (costo de publicación, tiempo para responder consultas, check in/check out, costo limpieza, reposición de inventario, etc.).
¿Voy a ocuparme personalmente de responder las consultas del inquilino o voy a tercerizar este servicio?
¿Cuál es el costo de ambas alternativas?
¿Cuál es el retorno que obtengo luego del pago de gastos y de los impuestos?
Beneficio de esta alternativa: la ventaja del alquiler temporario es la flexibilidad ya que no debo ajustarme a un contrato de largo plazo, puedo utilizar el inmueble si lo necesito en algún momento e incluso puedo venderlo en caso de necesitar el dinero.
Es importante recordar que tanto para alquiler permanente como para modalidad temporaria, el propietario está obligado a registrar la operación. En el caso de los temporarios, el inmueble debe registrarse antes de ser publicado, en el sitio del Gobierno de la ciudad (Ley 6255 del GCBA). Para alquiler permanente se exige el registro del contrato ante AFIP una vez firmado el mismo (nueva ley de alquileres o modificación del Código Civil realizado en junio 2020).
Alquilar es una gran responsabilidad que además de consumir tiempo, requiere dedicación y quita flexibilidad durante el tiempo que dure el contrato.
Poner el inmueble a la venta
Optar por esta alternativa es más sencillo si no existe ningún tipo de interés en conservar el inmueble.
¿Estoy dispuesto a aceptar los nuevos precios de venta que impone el mercado? ¿Cuánto me sale mantenerlo? ¿Puedo solventar los gastos hasta que se venda? ¿Tengo una alternativa superadora para el dinero en caso de la venta?
Beneficio de esta alternativa: La ventaja de la venta es la flexibilidad que implica no tener que ocuparse del inmueble, la liquidez que provee y la posibilidad de utilizar el dinero para otra alternativa de inversión.
Dejarlo vacío
¿Cuánto me sale mantenerlo vacío? ¿Puedo solventar esos gastos? ¿Puedo correr el riesgo de prestárselo a un familiar o conocido que cubra los gastos mientras lo utiliza? ¿Cuál es el costo de oportunidad del dinero de la venta que estoy dejando de hacer al precio del mercado de hoy?
Beneficio de esta alternativa: la ventaja de no hacer nada tiene que ver con conservar el inmueble hasta tanto aparezca una alternativa superadora o un mercado de venta más propicio que el actual, sin el efecto pandemia.
Es probable que las dos últimas opciones converjan en una convirtiéndose en un “intento venderlo mientras espero”. Esto se debe a que el vendedor cuando contrata una inmobiliaria no asume los gastos de comercialización si la venta no se materializa. Por lo tanto, ponerlo a la venta al precio que él considera lógico mientras espera es una alternativa de bajo costo para el propietario del inmueble. Dadas las características del mercado y la cantidad de inmobiliarias matriculadas en la ciudad, siempre habrá alguna de ellas dispuesta a tomar el inmueble para la venta, aun cuando el precio sea irreal.
Quizás sea esta la razón más contundente que explique la gran acumulación de avisos de venta de departamentos en los buscadores el último año con precios dispares y fuera del mercado.
Según los últimos datos que surgen del análisis del ROI, el 70% de lo publicado en venta se encuentra fuera de precio y los precios han caído un 32% respecto de las operaciones de venta cerradas en 2019.
Más allá de los costos y beneficios de las alternativas, la decisión es muy personal. La intuición y la expectativa del futuro que tenga cada propietario juega un rol determinante al momento de decidir.
(Una versión anterior de este artículo fue publicada originalmente en La Nación el 3 de Junio 2021)
Analista del mercado inmobiliario de Buenos Aires y titular en Maure Inmobiliaria
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Ver el artículo completo publicado en el diario La Nación, 3 de junio 2021
