Infografía que resume los pasos más importantes en el proceso de compra de un inmueble a través de un crédito hipotecario.
(Este artículo fue escrito en el año 2017, el mercado inmobiliario del 2024 presenta cambios importantes que no están reflejados en este artículo. El proceso de compra con crédito no cambia pero sí algunos detalles por las circunstancias particulares de la economía en aquel momento versus el actual).
UPDATE, febrero 2018. El período de espera entre reserva y escrituración se vio muy afectado desde el mes de octubre 2017. Las escribanías que trabajan con los bancos se encuentran saturadas de trabajo y esto ha llevado a que las operaciones con crédito hipotecario demoren el doble de tiempo llegando, en algunos casos, a demorar 4 meses entre reserva y escrituración.
Los tiempos presentados en este artículo reflejan la operatoria en la Ciudad de Buenos Aires. Los tiempos en provincia de Buenos Aires suelen ser más lentos.
1- Pre-aprobación del crédito
La etapa de pre-aprobación puede llevar varios meses, desde que se comienzan a evaluar las distintas alternativas de bancos y tipo de crédito a solicitar (tasa fija con UVA, tasa variable, etc.). Consulte en nuestro sitio la cotización de la tasa UVA y los artículos sobre distintas opciones de crédito para ver cuál se ajusta mejor a sus necesidades.
El diario La Nación diseñó una app para comparar las opciones de créditos en distintos bancos:
Update marzo 2018: El protal Properati.com ha lanzado recientemente el comparador de créditos llamado Credirati que permite comparar las tasas de varios bancos.
Algunos bancos ya están implementando este proceso a través de internet o solicitando turnos en sucursales con anticipación.
Para solicitar un crédito es necesario presentar documentación que acredite ingresos y que también reflejen los gastos mensuales (como ser los últimos resúmenes de la o las tarjetas de crédito) del solicitante.
2- Búsqueda y reserva del inmueble
Una vez que el banco “pre-aprueba” el crédito, el comprador ya tiene una idea de la cantidad de dinero que el banco puede prestarle y esto le permite comenzar con la búsqueda del inmueble dentro de un rango específico de valores. Lo más importante de este paso es mirar departamentos que sean apto para crédito.
¿Qué significa que el departamento sea apto crédito?
Primero y principal que el vendedor acepta esa condición. Segundo, que el título de propiedad no presente ningún obstáculo como títulos observables (ej: con trámite sucesorio no concluido, donaciones, hipotecas, etc.) que dificultan los tiempos impuestos por los créditos o simplemente no sean aceptados por el escribano asignado para el otorgamiento del crédito.
Otra circunstancia que puede obstaculizar los tiempos del crédito hipotecario es que el vendedor del inmueble sea residente del exterior. En estos casos el vendedor debe realizar un trámite ante la AFIP antes de la escrituración que puede demorar aun más que los tiempos de aprobación del crédito y perjudicar así al comprador del inmueble.
En todos estos casos no significa que la operación no pueda llevarse a cabo, pero sí pueden obstaculizar el transcurso normal de la operatoria del crédito, poniendo en riesgo al solicitante.
¿Por qué el vendedor podría no aceptar la condición del crédito?
La venta con crédito incluye un proceso más largo que la venta sin crédito. Además el vendedor en estas circunstancias no puede elegir el lugar de firma de la escritura ya que debe hacerse en el banco que otorga el crédito.
3- Presentación de documentación en el banco para solicitar la tasación
Para poder solicitar la tasación del inmueble en el banco, el comprador debe presentar:
– copia del título de propiedad,
– copia del reglamento de co-propiedad,
– plano de mensura
– copia de la reserva del inmueble donde queda establecido el precio de venta (puede no ser requerido por el banco).
Una vez presentada esta documentación en el banco, éste asignará un tasador quien se pondrá en contacto con el solicitante para derivarlo a la inmobiliaria y visitar luego el inmueble.
Importante para propiedades en Pcia. de Buenos Aires: Si la venta corresponde a una propiedad en provincia de Buenos Aires, el comprador debe exigirle al vendedor o a la inmobiliaria que maneja la compra-venta, la cédula catastral del inmueble al momento de la reserva. Es un trámite que puede demorar más de 40 días y contar con él le permitirá al comprador minimizar riesgo de demora en la escrituración.
Update: 9/1/2018 – El Banco Ciudad eliminó la necesidad de tasar el inmueble para otorgar un crédito hipotecario – link a la nota
4- Aprobación del crédito y asignación de un escribano
Con la tasación presentada por el tasador el banco ya puede aprobar el crédito y el monto de dinero a prestar. Solo resta que el escribano sea asignado. En bancos públicos el escribano se asigna por sorteo mientras que en bancos privados el comprador puede elegir dentro de la lista de escribanos con los que trabaja el banco. Este escribano es el escribano que realizará la hipoteca, pero el comprador puede elegir un escribano adicional para la escrituración. Sin embargo debe tenerse en cuenta que esto genera un costo adicional dentro de todos los gastos a abonar al momento de escriturar.
Update: 10/5/2018 – Armando Pepe: «Los que tomaron un crédito UVA, hoy recurren a familiares para completar la operación» link a la nota
Un riesgo que hay que tener en cuenta. Desde el momento de la reserva al momento de la escrituración puede haber devaluación del peso, con lo cual es muy probable que se precisen más pesos de los acordados inicialmente con el banco para poder comprar el dólar al valor en que se encuentre al momento de la compra.
5- Escrituración
Para que el escribano asignado pueda avanzar con los estudios de título, éste solicitará que el vendedor se presente con toda la documentación original: título de propiedad original, fotocopia del DNI, del o de los titulares de dominio, constancias de CUIT o CUIL, el COTI, liquidación de expensas donde figuren los datos del administrador, copia de boleta de ABL y AySA. Con esta documentación el escribano ya puede realizar los estudios de título del inmueble y pedir libre deuda de servicios. Este tramo del proceso puede demorar entre 15 y 20 días pero depende mucho del escribano asignado.
El día de la escritura, el vendedor deberá llevar las últimas facturas de servicios (luz, gas y teléfono si es que la unidad se vende con línea telefónica).
Lic. M. Soledad Balayan
Twitter: @solebalayan
Titular en Maure Inmobiliaria
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-Más información: ¿Qué porcentaje de departamentos en CABA se ofrece como «apto crédito» en distintos buscadores?
20/2/2018 – Créditos Hipotecarios UVA 2018: cuatro factores que hay que analizar antes de endeudarse – link
-Manual para saber si un departamento es apto crédito – Reporte Inmobiliario – link
– 16/10/2017 -Claves para sacar un hipotecario: cómo saber si una propiedad es apta – Clarín – por Marcela Pagano – link