Gestión de alquileres residenciales: el proceso que define la rentabilidad de un REIT

Maure Inmobiliaria gestiona alquileres hace más de 50 años. De esa experiencia surge el diagrama que presentamos a continuación, que detalla cada paso del proceso: desde la tasación inicial hasta la entrega de llaves al momento en que el inquilino desocupa el inmueble.
Es, además, el proceso central que cualquier REIT debe dominar. De su eficiencia depende directamente la rentabilidad de la cartera y, en última instancia, los dividendos que el fondo puede distribuir a sus inversores.

Proceso

1. Asesoramiento — Tasación

1. Construcción de marca, experiencia y reputación.
2. Tasación del inmueble.
3. Firma de autorización de exclusividad, pacto de honorarios y entrega de documentación del inmueble. Verificación de titularidad.
4. Cartel, fotos, plano y otras piezas de comercialización.
5. Publicación en portales, sitio web y redes sociales.
6. Respuesta a consultas de potenciales inquilinos, asesoramiento y documentación a presentar.
7. Coordinación de visitas al inmueble.

Búsqueda del mejor match — Inicio búsqueda

2.Selección del inquilino más adecuado entre los interesados, evaluando perfil, solvencia y documentación.

3. Firma — Reserva y contrato

Paso 1 — Reserva del inmueble
Al momento de la reserva, el interesado debe presentar: recibo de sueldo/comprobante de ingresos, copia de DNI de inquilinos y garantes, copia del título presentado en garantía, planilla de datos personales y monto acordado para la reserva.

En la reserva se establecen las condiciones del contrato: valor del alquiler, meses de depósito, servicios a abonar (expensas, agua, luz, gas, ABL) y plazo para la firma. También se fijan los honorarios de la inmobiliaria —en CABA, para vivienda, no se cobran honorarios al inquilino.

Paso 2 — Ok del propietario
Una vez que la inmobiliaria recibe toda la documentación, informa al propietario sobre la reserva y este debe conformarla. Con su aprobación se avanza.

Paso 3 — Informes/Análisis crediticio
Análisis de la documentación: pedidos de informe de dominio de la propiedad en garantía e investigación de antecedentes de los interesados. (Este punto depende mucho de cómo estructurará el REIT las garantías, puede terciarizarlo a través de una empresa de fianzas para alquileres)

Paso 4 — Envío del borrador del contrato
Si no hubo inconvenientes con los informes, se avanza con el borrador. Es importante que ambas partes lo lean antes de la firma. Una vez aprobado, se establece la fecha de firma.

Paso 5 — Firma del contrato
Firman propietario, inquilino y garantes. El día de la firma se abona el primer mes de alquiler, el depósito acordado y los honorarios de la inmobiliaria (si corresponden). Del total se descuenta el importe entregado en la reserva.

4. Gestión mensual — Durante los 24 meses o lo que dure el contato

– Todo el legajo se archiva y los datos del contrato se cargan en un sistema de gestión para su seguimiento.
– Se deja constancia del estado del inmueble al ingreso.
– Seguimiento de pago de alquiler, servicios y recepción de boletas mensualmente.
– Reclamo de pagos o presentación de comprobantes.
– Análisis de descuentos sobre el alquiler por arreglos a cargo del propietario.
– Gestión de autorizaciones de descuentos y arreglos.
– Respuesta de mails enviados por las partes.
– Asesoramiento en resolución de conflictos: con vecinos, administración o con el propietario.
– Análisis de liquidaciones de expensas.
– Archivo de documentación presentada por el inquilino.

5. Entrega y devolución del depósito — Finalización contrato / Liquidación depósito gtía.

1. Coordinación de fecha y hora de entrega de llaves.
2. Firma del escrito en la unidad, válido como constancia de entrega de llaves, estado del departamento y presentación de últimos pagos.
3. Liquidación del depósito según lo establecido en el escrito de entrega de llaves.
4. Entrega del saldo del depósito en garantía.