Lic. Soledad Balayan, analista del mercado inmobiliario para Maure Inmobiliaria. Expertos en Las Cañitas
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Análisis de la oferta publicada en venta en Las Cañitas
Usado (hasta 10, 20, 50 y más de 50 años) vs. A estrenar
Fuente: avisos de Zonaprop — Las Cañitas, Palermo | Usado: 660 publicaciones | A estrenar: 268 publicaciones (ambos sin duplicados exactos)
Resumen ejecutivo
Entre ambos segmentos, la muestra total combinada asciende a 928 publicaciones: 660 usadas (71.1%) y 268 a estrenar (28.9%). Esta edición del informe separa el análisis en dos segmentos con dinámicas muy distintas. El segmento USADO (propiedades de hasta 10, hasta 20, hasta 50 y más de 50 años, 660 avisos) tiene una oferta más pareja entre tipologías chicas y grandes, con 49.8% de avisos con cochera.
El segmento A ESTRENAR (268 avisos, desarrollos nuevos o en construcción) está fuertemente concentrado en 1 y 2 ambientes (67.2% del total) y tiene una incidencia de cochera mucho menor (17.2%), típico de desarrollos chicos donde la cochera se vende por separado.
En precio por tipología, a estrenar cotiza sistemáticamente por encima del promedio de usado a igual cantidad de ambientes, reflejando el valor de la obra nueva.
Distribución por cantidad de ambientes, sin incluir la oferta a estrenar
Distribución por cantidad de ambientes de la oferta a estrenar
Superficie promedio para cada tipología según la oferta usado y a estrenar
Precio promedio según antigüedad y tipologías
Distribución de los avisos publicados en Las Cañitas por antigüedad
Relevamiento de avisos realizado en enero 2020
La oferta en venta del barrio Las Cañitas
Durante el transcurso de la primera semana de enero analizamos en detalle los avisos de departamentos usados en el barrio Las Cañitas que se ofrecían a la venta en uno de los portales de propiedades líderes del mercado y con mayor cantidad de inmuebles ofrecidos.
El barrio Las Cañitas comprende 54 manzanas y está delimitado por dos avenidas: Av. Luis María Campos y Av. Del Libertador. Virrey Loreto y Av. Dorrego son las otras dos calles que definen la zona.
En los últimos veinte años el crecimiento del barrio fue tal que todos los portales de inmuebles ya la reconocen como barrio incluyéndola en sus filtros de búsqueda. De acuerdo con los datos históricos de valores de publicación que surgen de los portales de inmuebles, Las Cañitas es el tercer barrio más caro de la ciudad, luego de Puerto Madero y Barrio Parque.
Algunas conclusiones interesantes surgen de datos nuevos que obtuvimos al realizar el estudio. Una de ellas fue el cómputo de la cantidad de meses de publicación promedio que tenían los avisos al momento del relevamiento. Para el caso de Las Cañitas, los avisos vigentes tenían en promedio 6 meses de publicación. Cuando se observó la antigüedad del aviso por cantidad de ambientes ofrecidos, los monoambientes y los 2 ambientes tenían, en promedio siete meses de publicación. Este dato surge de la información provista por el portal en cada aviso publicado. Es importante no confundir esta medida con el tiempo promedio de venta de un departamento que es mucho más difícil de establecer a partir de los datos de publicación únicamente.
La oferta total
Enero 2020 comenzó con un 33% más de avisos de departamentos en venta respecto de enero 2019, sin embargo, en un año se redujo la proporción de oferta de departamentos a estrenar y en construcción.
El 64% de la oferta total de departamentos en venta corresponde a unidades usadas, mientras que el resto corresponden a departamentos a estrenar o en construcción. Si comparamos la oferta actual respecto del año pasado, el porcentaje de usados aumentó en 8 puntos porcentuales (pasó de representar el 56% a 64%). La oferta de unidades a estrenar y en construcción tenía más peso hace un año.
Este año la oferta de unidades a estrenar llega al 20% mientras que la oferta en construcción representa un 16% del total.
La lupa sobre la oferta de departamentos usados
Analizando en detalle la oferta de departamentos usados llegamos a las siguientes conclusiones:
Un 17% de los departamentos tienen al menos otro aviso más duplicado. Este dato es interesante porque nos da una idea del nivel de avisos duplicados que puede haber en los portales de inmuebles. Un 11% sobre el total tiene 2 avisos y un 4% de los departamentos llega a tener 3 avisos publicados.
El porcentaje de departamentos en venta que se ofrece con cochera es del 41%, que en su gran mayoría corresponde a unidades de más de tres dormitorios.
Respecto de la distribución de avisos por cantidad de ambientes analizando únicamente la oferta de usados, observamos que el 10% son monoambientes, los dos ambientes representan el 29% y los tres ambientes llegan a representar el 24% de la oferta.
Metodología
Análisis de los avisos publicados en el portal Zonaprop la semana del 7 de enero.
La cantidad de observaciones fue de 687 departamentos usados.
Se excluyeron:
Los que figuran sin precio.
Los que figuran como Las Cañitas pero por dirección no corresponden al barrio.
Lic. Soledad Balayan, analista del mercado inmobiliario para Maure Inmobiliaria.